整理2016年全年热销项目表现，总结下来可分为三种类型。其一为全国出售十强，这类项目首要散布于一二线城市，当地商场出售火爆，项目顺势吸金；其二为吸金抢眼的千万豪宅，在商场行情上行趋势下，千万豪宅相同成交放量，成为高端客群平衡财物装备的重要筹码；其三则是不占什么优势却热销的奥秘项目，经过贱价入市战略或整合式营销，弱化本身的晦气因素，完成出售破局。
2016年房地产全体商场的活跃向好，带动了项目出售的继续增加，触及详细项目表现而言，出售金额TOP10和出售面积TOP10项目呈现差异。
从出售金额TOP10来看，项目会集于一二线年以来，一线城市房地产商场继续炽热，随后商场热度向部分二线城市延伸，获益于一二线城市全体商场的热度影响，布局的项目销量遍及走高。
此外，可以看到出售金额TOP10项目以本土房企为主，开发商在当地品牌形象好，品牌认可度高，遭到当地客户广泛认可。典型如珠海的白发股份，作为珠海国企，商场份额长时间占有珠海商场龙头方位，2016年上半年以来，公司全面推广优+产品系统，完成优+日子系统全面植入各城市公司项目，有用提升了产品品质，使公司产品得到商场广泛认可，其间白发城建未来荟全年出售到达106.65亿元。
在成交面积TOP10方面，项目首要散布在二三线城市，多为城市大盘，体量巨大，经过多年的开发建造，构成比较完善的社区配套，对当地客户吸附力较强。例如贵阳的中天未来方舟，体量达720万平米，规划寓居人口约13万人，自2011年上市以来已出售6年之久，项目内部根底配套也趋于完善，后续产品可直接坐享已完工的各类配套设备，价值处于继续上升，2016年该项目出售面积到达143万平米，领跑全国项目。
产品业态全面掩盖，投合了更多类型客户需求，然后带来了不错的去化成效。典型如恒大海花岛，项目在产品规划上比较精密，掩盖括169-588平米滨海别墅(独栋、联排、双拼)、45-223平米亲海洋房、60-125平米揽海高层、22-86平米瞰海公寓及商铺，传统出售业态简直全触及，在满意更多购房挑选的一起也扩容了客源规划。由此，咱们看到，续2015年年末首度上市热销超120亿元后，2016年恒大海花岛再度出售111.5亿元，项目吸金才能不减，其出售体量也处于领跑，全年成交面积130.9万平米。
受所在城市全体商场推进，项目成交量完成较大的打破。如南昌的世界博览城以及长沙的北辰三角洲，均获益于2016年南昌商场和长沙商场的继续炽热，刚需客和出资客的活跃进场，推进了项意图出售增加。
2016年房地产商场全面回暖，特别前10月份，在职业全体成交上行大势下豪宅商场也呈现放量现象，不少10万+尖端豪宅入市吸金，随市取得不错成绩，典型如坐落深圳的华润深圳湾悦府、半岛城邦花园及天鹅湖花园，年度成交额均到达60亿元以上。整理千万豪宅热销状况，从金额维度来看，千万豪宅成交TOP10首要散布于京沪深一线年楼市升温继续，一线城市商场改进需求开释，豪宅产品遍及受追捧。
内因来看，方位、产品及装饰是热销的要害因素。首要，方位稀缺，或占有一线江景，或位居城市核心商圈。坐拥一线江景可以说是上海热销豪宅的共性，如地产•尚海郦景，项目地处陆家嘴区域，可俯视黄浦江一线江景，对高端客户有较强的吸附效果，可以看到项目2016年全年吸金近120亿元，不只领跑于千万豪宅出售榜，并且在年度全国项目出售中也位居第一。而北京和深圳的豪宅则遍及坐落城市核心板块，如深圳前海年代，选址南山区前海自贸区，共享板块开展盈利，项目自2014年年末入市以来，一向处于热销状况，2016年再度吸金超67亿元。其次，打造极致大平层产品，户型可变，亮出寓居舒适度。在这方面深圳鸿荣源壹方中心是典型，项目推出148-488平米大平层产品，掩盖四房至五房单位，投合高端改进性客户对大空间、高舒适的寓居要求。最终，精装即豪装，装饰规范10000元/平米起。关于豪宅产品，要么毛坯出售，把装饰交给客户自己去规划，要么就用豪装来轰炸客户的感官，让客户觉得“房有所值”。可以看到，九龙仓滨江壹十八的精装饰价格在13000-15000元/平米，特别针对卫生间和厨房的硬装悉数运用世界高端品牌，表现产品豪华，成为项目一大卖点，而参阅100000元/平米左右的价格，实践毛坯价格在85000元/平米上下，在上海豪宅商场也有必定的价格优势。
外因方面，高端客群、商场升温是推进豪宅热销的首要促因。一方面，一线城市是国内高净值人士聚集地，有匹配的置业需求。作为国内金融、技能、文明等资源会集的城市，京沪深往往是高净值人士创业与寓居的当地，这些城市的高端置业需求相对旺盛，项目入市有相应的商场。另一方面，2016年商场的确太火爆。行情向好，各品类项目成交遍及升温，购置房产成为国人平衡财物装备、躲避钱银危险的首要方向，豪宅商场相同取得高端客群重视，产品稀缺性确保未来可增值保值。
2016年10月份以来，尽管多个城市出台限购方针，商场成交量呈现下滑，但全体上本年楼市依然具有可圈可点的当地，某些楼盘本身不占有优势，但仍取得可喜的出售成绩。咱们对这类热销的特殊楼盘进行剖析，总结起来有四大原因：
总价低。一些项目配套不完善，交通不便当，但因为价格优势显着，总价显着低于周边区域价格，然后使得项目呈现热销的状况。例如北京的香江别墅二期，现在周边5公里范围内配套稀疏，对外交通路途较少，交通不便，间隔昌平城区直线公里，因为别墅产品总价处于北京西北部地区最低水平，均价22000元/平米，总价在600万/套-1400万/套，同板块的御墅临枫，均价85000元/平米，总价最低3000万/套，总价优势显着，所以出售局势较好。
自带配套。某些项目周边商业配套少，也不坐落商圈之中，但因为本身规划有配套设备，具有本身的优势，然后带动了出售。例如北京的金地未未来，周边为老旧小区，不接驳轨交，因为本身配套有商业，项目除了配套有风情商街，还配套带有深夜食堂、咖啡阅览室、健身房等的社区设备，再加上总价低，2015年12月入市以来，四开四售罄，全体去化到达75%。
操盘好。对一个项目有个好的操盘，将项现在期的营销做到适可而止，在项目其它方面不具有显着优势的状况下，也可以较大地带动项意图出售。例如长春的奥体玉园，间隔市中心约17公里，交通和配套极不便当，因为在项目开盘期间做了很多的广告宣传，一起又跟多家途径公司协作，加之价格便宜，总价140万/套，均价较周边的中海世界第宅和旭辉26街区少了1600元/平米，导致了项目7月底初次开盘316套房源3小时即售罄。
需求外溢。一些项目获益于周边热门区域的商场需求外溢，购房人群增多，特别是在外来出资客的带动下，有力促进了项意图出售。例如郑州的恒大雅苑和碧桂园翡翠湾均是因为主城区客户外溢，出资客增多，而呈现热销的状况。此外武汉的佳兆业滨江壹号，接近废物焚烧厂，琴断口周边配套落后，古田区域客户受价格揉捏外溢至该盘，提升了楼盘的出售。
在项目热销之外，咱们也注意到部分项目存在去化晦气的状况，总结来看首要有三方面原因：其一，区位处于下风，项目方位比较偏僻，周边配套缺失，交通不便，不能满意根本的日子所需，对客户吸附力有限；其二，定价偏高，项目未依据商场合理定价，与周边竞品构成显着价差，入市出售不占优势；其三，产品规划存缺点，在业态规划或户型规划方面不合理，如仅有的住所设底商，商铺经营影响业主歇息，在房源内部规划上不考虑寓居舒适度，卫生间随意设置等，影响客户购房意向。
结合前文对没有什么优势却达到热销的项目剖析，咱们主张房企尽量躲避在偏僻区域拿地，假如项目已地处偏僻，首要应做好价格战略，采纳贱价入市，用性价比感动客户，其次可以从营销视点下手，资源整合，扩容途径，最终强化本身配套建造，“缺什么补什么”，用完善商业配套、根底设备确保可期的寓居环境及增值潜力。
考虑到2016年10月以来多个城市接踵出台限购、限贷方针，并在11月、12月呈现加码现象，并且中心层面着重“房子是用来住的，不是用来炒的”，可见2017年全体方针环境不容乐观，项目出售也将面对不小的去化压力。基于此，结合上文对2016年热销项意图总结剖析，展望2017年，关于项目未来趋势咱们有以下几点判别。
尽管全体上一二线热门城市遍及处于加码方针调控，从购房资历、贷款额度上进行约束，但方针的首要意图是冲击出资性需求，商场上真实的刚性需求仍在。从现在人口活动趋势来看，国内一线城市及经济较好的二线城市往往是活动性人口作业、寓居的首要方向，当地常住人口远超户籍人口数量，这个现象在一线与滨海二线城市尤为显着，巨大的活动人口是城市房地产商场开展的要害推进力，只需需求不减，项目出售就有时机。
此外，近三年当地性大盘在全国项目出售面积榜中一向遥遥领先，方位难以撼动。结合城市开展特征与当地商场行情，咱们以为这类当地性大盘未来将连续出售气势，其原因有两方面，一则在于体量过大，项目建造相当于造城，当当地针支撑，如贵阳的花果园、中天城投，项目具有广泛的客户影响力；一则是多年的开发建造后，后续房源坐享前期建造过程中不断完善的根底配套设备，跟着时间推移，未来入市产品将具有越来越好的社区服务，对客户吸附力也逐步强化。
占有优质地段或资源的项目，在任何时候都具有热销的特质。地段或资源的优质意味着项目日后的稀缺性，土地、景象等资源不行再生，项目就是绝无仅有，特别是一些落址城市核心板块或坐享当地特征景象的项目，高端客户乐意高价出手，从不断发明出售单价的尖端豪宅便可见一斑，10万+的天价豪宅不断在一线城市呈现，而从其出售状况来看，吸金指数不亚于普通住所。所以，关于本身在地段、资源上有优势的项目，咱们以为其未来上市有相应的购买需求，可确保不错的去化。
方针环境从紧检测房企对项目出售节奏的把控，结合2016年部分不占优势却去化杰出的项目，咱们判别可以在出售上放低姿势的项目，往往可以从商场同类竞品中锋芒毕露，这类项目抓住了出售的两大痛点，一个是价格，一个是营销。其一，采纳以价换量的项目，让利于客户，献身赢利来交换快速套现，在区域商场中首先让利的项目，最简单取得客户重视，完成抢跑。其二，营销非常重视途径的项目，不比价格战，而比蓄客力，经过资源整合，将项目影响力做大，完成客户广泛堆集，后续产品入市有比较厚实的客户根底，去化方面不存在大的问题。如此，可以在价格或营销上做功夫的项目，也将是2017年热销项意图一大亮点。